人生の暇つぶし

2016年にリタイアしました。アーリーリタイアや資産運用、旅、読書などのネタを徒然なるままに書き綴ります。

ワンルームマンション投資

資産運用の一つにマンション投資があります。
投資用の物件を開発している会社はマンション投資の様々なメリットをあげて投資を勧めています。
ファミリータイプの物件もありますが多くはワンルームマンションであり、チラシやネットの広告などで非常によく見かけます。

私自身は基本的にマンションを買うこと自体否定的です。
一番大きな理由は資産の中で不動産の占める割合が大きくなりすぎること。
マンションは一つの地点に集中する投資なので、失敗した場合のリスクが大きすぎます。
これは投資は分散するべきと言う鉄則に反します。
もし不動産投資をするならリートを利用するべきだと考えています。

ただそれでも全否定しているわけではなく、リスクを抑えることができるなら買ってもよいのではと思っています。
実際私はワンルームマンションを持っていますし、今のところは買ってよかったと考えています。

マンション投資のメリットはどんなものでしょうか。

1、実物資産はインフレに強い
2、節税
3、生命保険代わり
4、相続税対策
5、レバレッジがきく

1と4が大きいのではないかと考えています。
2と3はおまけの特典程度です。
私の場合は子供ができる予定がないので、生命保険も相続税も関係ないですが。
5のレバレッジはもちろんリスクとも言えます。


ではマンション投資のデメリットはどんなものでしょうか。

1、空室リスク
これはやはり一番大きなリスクでしょう。
家賃収入がなければ収入どころか支出です。

2、賃料が低下するリスク
空室リスクと連動しますが、老朽化や周辺環境の変化で賃料が低下するリスクはかなり高いです。

3、地震
欠陥マンションでない限り大きな地震でもそれほど被害は受けません。
周辺環境の変化の影響も考慮する必要はありますが、私は楽観的です。

4、資産価値の低下と換金の難しさ
売却の必要が出てきた場合にはこれは痛いですが、そのような可能性のあるようなライフプラン、資産設計であれば買うことが間違っているでしょう。

5、金利上昇
変動でローンを組むと金利が上昇したときのリスクはかなり大きいです。
しかし返済期間と金額を考えて最初に固定と変動の組み合わせをきちんと設計しておけば問題はないと思います。

6、建替えや修繕のリスク
建替えや大規模修繕がある場合は管理組合で意見がまとまらないことがよくあります。
建替えまで生きているかどうかも疑問ですが、その頃までにはそれなりの利益が積みあがっているはずなので気にしていません。
またワンルームマンションはどうしても管理が杜撰になりがちで適切なメンテナンスがされないことがあります。
対策としてはファミリー型も含むマンションにすることでしょうか。
自分たちが生涯住むマンションであればメンテナンスに対する意識が高いのできちんと管理されやすいです。


実際に買うとするのならこれらのリスクをできるだけ抑える必要があります。
私が購入に踏み切った理由は以下の通りです。

1、空室リスク
東京23区の中でもかなり便利なところの物件なので空室リスクが低いと考えました。
東京23区の単身世帯の推移予測やワンルームマンションの供給動向からも空室リスクは低いと考えましたが、これは素人の予測でそれほど自信はありません。
また結婚する気が全くなく住むところの自由度が高いため、万一借り手が見つからない場合は自分で住むため空室リスクは限りなくゼロに近いです。

2、賃料の低下リスク
東京23区であれば老朽化で賃料が下がっていっても一定以上はあまり下がりません。
やはりそれだけの需要があるからです。
またとにかく早めに投資額を回収してしまえば少々賃料を下げても問題ないと考えていました。

3、金利上昇リスク
購入時の金利動向からすると当分は金利が低いままだろうと考えて全額変動で借り入れました。
万一上昇した場合の繰上げ返済に備えるためにローンを組んだ後は、少しの間資産形成に励みました。
また最初は自分で住むつもりだったので投資用の高い金利ではなく、通常の住宅ローンの金利で借りました。

これらのリスクを回避できれば他のリスクはそれほど気にしなくてよいと考えていました。
あとは投資額の回収期間の問題でした。
投資額を早めに回収さえできれば維持費以上を稼げれば少なくとも損失は出ません。
結局はリーズナブルな物件に出会えるかどうかの問題です。
私の購入した物件は17年ほどで回収できると計算しました。

現在のところは特に問題なく8年以上住んでいます。
底値で買えたこともあり、購入金額と変わらない金額で売ることも可能です。

もともとは4年ぐらい住んでから貸すつもりだったのですが、あまりにも住んでいるところの環境が気に入そのまま住み続けることになりました。
東京を離れるまでは住み続けるつもりで、このペースだとあと7年年程度で投資額を回収できそうです。
それどころかリタイア後もそのまま住み続ける可能性もあるので、もう投資ではなく単に永住するマンションを買っただけのようになってきつつあります。

人にすすめたいとはあまり思いませんが、自分のライフプラン、資産状況、そして何より購入金額によっては買うのもありだと思っています。
自分が直接所有する実物資産と安定した収益が得られると思います。

ただし、キャッシュフローの計算を慎重にすることと東京23区内の物件にすることは必須ではないでしょうか。

よい物件を買うことができたのでもう2件ぐらい買えばと妄想することはありますが、さすがにそこまでのリスクは取れません。
私の総資産の割合から考えても1件がちょうどよいです。

ワンルームマンション投資については以下の本が分かりやすいです。
ただし自己責任で。

中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!―家賃下落、空室、資産価値縮小…3大マイナス要因を徹底分析! リスクがリスクでなく中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!―家賃下落、空室、資産価値縮小…3大マイナス要因を徹底分析! リスクがリスクでなく
(2011/12/07)
重吉 勉

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[ 2012/07/01 11:31 ] 資産運用 | TB(-) | CM(4)
また、同館です。
私も不動産投資には消極的でしたが、結果的にマンションを賃貸に出しております。

メリット、デメリット挙げられていますが、その通りだと思います。

わたしの場合、デメリットについては、この程度のリスクは何をしても出てくると割り切って、あまり気にしていません。幸いにも私の物件も都内ですので、損することはないだろうぐらいに考えています。


「自分が直接所有する実物資産と安定した収益が得られると思います。」

まさにこれが私の感じている一番のメリットです。
実物資産を持つことの安心感と安定した収入。これによって、アーリーリタイアへのハードルが低くなったと思います。でも、2件目は同じように考えられません。

全く同感です。
[ 2012/07/03 13:11 ] [ 編集 ]
>toshixrさん

>この程度のリスクは何をしても出てくると割り切って、あまり気にしていません。

そうですよね。
結局これからの時代はリスクのないものなんてないですよね。
様々な資産を組み合わせるしかないです。

そして実物から収益を上げられるものはあまりないので不動産という選択肢は慎重ながらもありだと思っています。

もう一つ実物から確実に収益を上げられるのが人的資本だと思いますが、アーリーリタイアが近い人には選択できないですね。
[ 2012/07/03 20:41 ] [ 編集 ]
投資用マンション
 私は居住用3、投資用10軒を所有しています。居住用は本宅、単身赴任用、別荘で、投資用はワンルームが半分です。すべて現金で購入です。都内は無理なのでターミナル駅30分以内、駅から10分で探しております。バブル頃のワンルームは100万円位で入手できますので5,6年で元が取れます。無理をせず着実に行きたいですね。
[ 2012/07/24 13:19 ] [ 編集 ]
>万君さん

すごいですね。
そこまで行くとプロの不動産業レベルですね。

リタイア系ブログでも投資用不動産を多数所有している人がいますが、感心して読んでいます。

私にはそこまで手を広げる能力はないなあと思います。
心配性なので毎日悩みそうです。

おっしゃるようにやはり投資は着実にが一番ですね。
[ 2012/07/27 18:15 ] [ 編集 ]
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